Réforme du mode de calcul du DPE et hausse des loyers

Question

Mme Léa Balage El Mariky attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) entrée en vigueur le 1er janvier 2026 et susceptible d'entraîner une hausse significative des loyers (10 %) de certains logements. Faisant suite à l'arrêté du 13 août 2025, cette réforme modifie le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire. Elle entraîne le reclassement automatique d'environ 850 000 logements, principalement chauffés à l'électricité, qui sortent des classes F ou G pour être reclassés en E, sans qu'aucun travail d'amélioration énergétique n'ait été réalisé. Or la loi n° 2021-1104 du 20 août 2021, dite « climat et résilience », a instauré un gel des loyers pour les logements classés F ou G, interdisant notamment toute révision annuelle fondée sur l'indice de référence des loyers (IRL). Le reclassement résultant exclusivement de la modification de la méthode de calcul du DPE est donc susceptible d'avoir des effets significatifs pour les baux d'habitation en cours à cette date. En l'absence de travaux ou d'amélioration effective des caractéristiques énergétiques du logement, ce reclassement peut permettre à un bailleur de se prévaloir de la nouvelle étiquette énergétique pour mettre fin au dispositif de gel des loyers et procéder à une révision du loyer fondée sur l'indice de référence des loyers (IRL). Cette situation pourrait s'analyser comme un effet d'aubaine réglementaire, en décalage avec l'objectif poursuivi par le législateur, qui était d'inciter à la rénovation énergétique effective des logements et de protéger les occupants contre la précarité énergétique. Compte tenu des enjeux financiers et sociaux concernés, elle lui demande de clarifier l'application du gel des loyers aux logements reclassés en E du seul fait de la réforme du DPE et s'il prévoit des mesures transitoires pour éviter des hausses des loyers sans travaux ni amélioration réelle de la performance énergétique.

Réponse du ministère

La modification du facteur de conversion de l'électricité vise à mieux tenir compte des spécificités du mix électrique français et à focaliser les efforts de rénovation énergétique sur les logements les plus émetteurs de gaz à effet de serre. En effet, les objectifs de la politique de rénovation énergétique des logements sont de réduire à la fois les consommations d'énergie des Français, et donc leurs factures, et les émissions de gaz à effet de serre, le secteur du bâtiment représentant environ un quart des émissions nationales de gaz à effet de serre. Ce double objectif est traduit dans le DPE par une double étiquette énergie et carbone, le classement DPE correspondant à la plus mauvaise des deux étiquettes. La modification du facteur de conversion de l'électricité dans le DPE vise à rééquilibrer ces deux objectifs en renforçant le ciblage sur les logements les plus émetteurs de gaz à effet de serre, en cohérence avec les objectifs de décarbonation. Les DPE déjà réalisés restent valables pendant 10 ans et peuvent être utilisés. Toutefois, comme le nouveau mode de calcul peut dans certains cas améliorer le classement DPE, il est possible de mettre à jour son DPE sans avoir à le faire refaire par un professionnel. Pour les personnes disposant déjà d'un DPE à la date du 1er janvier 2026, il est possible de télécharger gratuitement une attestation officielle de nouvelle étiquette DPE sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) en entrant le numéro du DPE (qui se trouve en haut à droite du rapport DPE). Cette attestation remplacera l'étiquette du DPE et aura la même durée de validité que le DPE dont elle remplace l'étiquette. Cette attestation pourra être utilisée notamment lors de transactions immobilières ou de mises en location. Toutefois, pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés à compter du 24 août 2022, un classement F ou G exclut tout mécanisme de réévaluation du loyer (article 159 de la loi Climat et résilience modifiant les articles 17 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). Pour ces logements, la révision du loyer en cours de bail n'est donc pas possible, même si le logement n'est plus une passoire. Le loyer pourra être révisé à l'occasion du renouvellement du contrat (mais pas en cas de reconduction tacite), sur la base de l'attestation de changement d'étiquette ou d'un nouveau DPE valide prouvant que le logement n'est ni F ni G. Cette attestation devra être annexée au DPE initial qui doit être en cours de validité.