Débat — Sénat, séance du 5 novembre 2024

Interventions

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• Maryse Carrère

  Monsieur le président, mes chers collègues, j’ai l’habitude, de bon matin, de prendre connaissance de la presse régionale. Aujourd’hui, j’ai découvert, au détour d’un article sur l’absentéisme des députés lors de l’examen du projet de loi de finances à l’Assemblée nationale, les propos de l’un d’entre eux. Commentant le déroulement des débats, celui-ci a confié que tout était fait pour que le PLF soit réécrit au Sénat, « par des sénateurs qui, je le rappelle, ne sont pas élus par les Français ». Le mode de représentation du Sénat est pourtant tout aussi légitime que celui de l’Assemblée nationale, je tenais à le rappeler. Plus que jamais, face à la confusion qui règne au Palais Bourbon, il est heureux que notre démocratie dispose d’une assemblée riche de son ancrage territorial. Je rappelle que nos concitoyens sont attachés aux institutions locales que nous représentons ici. (Bravo ! et applaudissements.)

• Frédérique Espagnac

  Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, après plus de deux ans de discussions, au cours desquels nous avons connu plusieurs remaniements, une dissolution et le début d’une nouvelle législature, nous arrivons enfin au terme de ce parcours législatif. Le 28 octobre dernier, cette proposition de loi relative à la régulation des meublés de tourisme a fait l’objet d’un accord en commission mixte paritaire. Nous pourrons désormais répondre aux attentes de nos territoires, qui font face à une pénurie de logements et où une forte pression s’exerce sur le marché locatif. Ce texte marque une première étape, et une étape cruciale, dans la lutte contre la crise du logement. Il dote nos maires d’outils qu’ils attendaient de longue date pour encadrer les locations de meublés, en particulier dans les communes touchées par le surtourisme et la spéculation immobilière, comme chez moi, au Pays basque. Je le répète, nos élus locaux attendaient ce texte depuis longtemps. D’ailleurs, bien des lois devraient être conçues de cette manière, en partant des situations observées sur le terrain pour proposer des outils adaptables à chaque territoire. Nous le savons tous : les réalités locales ne sont pas les mêmes que l’on se trouve sur le littoral atlantique, dans le Cantal, en Alsace ou dans le Nord. Dorénavant, toutes les communes pourront fixer des quotas de meublés de tourisme et définir des zones réservées aux résidences principales. Cette faculté permettra de redonner vie aux centres-villes, désertés par les commerces comme par les habitants. Par ailleurs, les maires pourront limiter la durée de location des résidences principales à 90 jours par an, contre 120 jours actuellement. Pour mieux encadrer et suivre ces locations, un numéro d’enregistrement deviendra obligatoire pour toutes les résidences, principales comme secondaires. Il faut laisser la main aux élus intercommunaux ou communaux, car, in fine , ce sont eux qui connaissent le mieux la situation de leur territoire. En leur offrant de nouveaux outils, nous leur témoignons avant tout notre confiance. C’est à eux que revient le soin d’assurer une régulation adaptée à chaque situation. L’une des priorités de cette proposition de loi était de réformer une fiscalité inéquitable : désormais, le propriétaire d’un meublé de tourisme non classé, à Bidart par exemple, bénéficiera d’un abattement réduit à 30 %, contre 50 % aujourd’hui, pour un chiffre d’affaires annuel maximal de 15 000 euros. Madame la ministre, il est toutefois essentiel de préserver nos gîtes ruraux et nos chambres d’hôtes, qui contribuent au rayonnement et à l’animation de nos campagnes et de nos territoires montagnards. Il faut faire attention à ce que ces offres ne subissent pas une double fiscalisation, notamment par le biais de la mutualité sociale agricole (MSA). Nous y veillerons lors de l’examen du projet de loi de finances (PLF). Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes bénéficient aujourd’hui d’un abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 euros de chiffre d’affaires annuel. À cet égard, je tiens à insister sur les difficultés propres aux territoires de montagne : bien qu’ils dépendent du tourisme, ces derniers ont un besoin urgent de logements accessibles pour les jeunes qui y vivent et pour les travailleurs saisonniers, eux aussi essentiels à l’économie locale. On comprend, dès lors, l’importance d’un juste équilibre entre régulation et incitation. Cette avancée est significative, mais il ne s’agit que d’un premier pas. Il nous faut absolument aller plus loin, en portant de 30 % à 50 % le taux d’abattement pour les locations nues de longue durée. Ce faisant, on protégera plus efficacement les propriétaires louant des logements à l’année. Cette mesure n’a pas été retenue dans le cadre du présent texte. Je le regrette sincèrement et je ne manquerai pas de la défendre de nouveau lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2025. Enfin, je tiens à remercier chaleureusement nos collègues députés Inaki Echaniz et Annaïg Le Meur, présents en tribune : depuis plus de deux ans, ils ont fait preuve d’un grand volontarisme sur ces sujets. Ils se sont battus pour faire aboutir le présent texte, dont nos territoires ont tant besoin. Les élus du groupe socialiste voteront bien évidemment cette proposition de loi. (Applaudissements sur les travées du groupe SER et sur des travées du groupe RDPI.)

• Bernard Buis

  Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, permettez-moi avant tout de saluer les auteurs de cette proposition de loi, présents en tribune : nos collègues députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz. Si législation rime parfois davantage avec complexification qu’avec solution, le présent texte – reconnaissons-le – est à la fois attendu par les élus locaux, nécessaire pour les saisonniers et profitable pour nos territoires. Nul ne peut ignorer les difficultés que les Français rencontrent pour se loger à un prix abordable, en particulier dans les communes les plus attractives, celles des zones dites tendues. La crise du logement persiste et signe, alors que le prix des loyers a connu une hausse ininterrompue depuis quarante ans, notamment dans le parc locatif privé. Ainsi, à qualité constante, les loyers d’habitation ont été multipliés par 2,6 entre 1984 et 2020. Nombreux sont les Françaises et les Français qui n’arrivent plus à se loger à l’année près de leur lieu de travail. Dans les zones particulièrement touristiques, comme certains littoraux ou certains territoires de montagne, qu’il s’agisse des côtes finistériennes, des massifs isérois ou des plateaux du Diois, l’importance des résidences secondaires dans le parc total et l’essor des meublés de tourisme alimentent ce phénomène, suscitant un sentiment de frustration et de déclassement. Mes chers collègues, je le déclarais à cette tribune le 21 mai dernier : il n’est pas acceptable que des saisonniers ou des étudiants ne puissent se loger dans des conditions décentes. À l’évidence, il était nécessaire de légiférer. Je me réjouis donc du travail accompli au cours de la navette parlementaire. Je salue à la fois les apports du Sénat et les compromis trouvés avec nos collègues députés. La Haute Assemblée est à l’origine de plusieurs avancées. Je pense bien évidemment à la rédaction de l’article 1 er , lequel soumet l’octroi de l’autorisation de changement d’usage pour les locaux concernés à un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A à E dès l’entrée en vigueur du présent texte, puis a minima à un DPE de classe D au 1 er janvier 2034. Je pense également à la réorganisation de la fiscalité des logements meublés de tourisme. Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, les taux d’abattement sur les revenus locatifs sont réduits à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond d’éligibilité à 15 000 euros, et à 50 % pour les meublés classés, avec un plafond d’éligibilité à 77 700 euros. Ces mesures pleines de sagesse ont été tracées par la plume du Sénat et je me félicite qu’elles soient conservées dans la version finale du présent texte. De même, je me dois de saluer les compromis trouvés avec nos collègues députés au cours d’une commission mixte paritaire qui – rappelons-le – a duré plus de quatre heures. Les élus locaux en sortent gagnants : ils disposeront de compétences élargies afin de mieux réglementer l’implantation des locaux à usage touristique. La définition de la location meublée touristique a ainsi fait l’objet d’une harmonisation rédactionnelle. En outre, les résidences-services, catégorie comprenant un certain nombre de résidences étudiantes, ont été exclues du calcul des quotas d’autorisations temporaires de changement d’usage. L’article 2 bis a été, quant à lui, entièrement réécrit. Tout d’abord, les règlements de copropriété pourront être révisés afin de proscrire la location en meublé de tourisme. Cette interdiction pourra être adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix. Je précise que seuls sont concernés les lots à usage d’habitation ou destinés aux activités libérales. Ensuite, tout nouveau règlement de copropriété devra préciser s’il est possible ou non de louer en meublés de tourisme des lots d’habitation. L’article 1 er A autorise l’universalisation du numéro de déclaration ou d’enregistrement des meublés de tourisme auprès d’une mairie. À ce titre, on exigera des preuves solides afin de mieux lutter contre la fraude à la notion de résidence principale. S’il convient, sur ce point, d’attendre la parution du décret d’application, il s’agit là d’une rédaction satisfaisante, reprenant partiellement les dispositions d’un amendement déposé par ma collègue Nadège Havet, que j’avais cosigné et que le Sénat avait adopté en séance au printemps dernier. Enfin, les élus de notre groupe saluent le rétablissement de l’article 1 er bis encadrant la possibilité pour la commune d’abaisser de 120 à 90 le nombre de jours de location d’une résidence principale chaque année. Cette rédaction accorde davantage de souplesse aux conseils municipaux, qui, parce qu’ils connaissent parfaitement les situations locales, sont les mieux à même de répondre aux besoins spécifiques des communes. Mes chers collègues, au terme des discussions en séance, puis en commission mixte paritaire, nous disposons aujourd’hui d’un texte transpartisan. Utile à bien des égards, cette proposition de loi est attendue par nos élus locaux et, plus largement, par nos concitoyens. Empressons-nous de la voter et souhaitons collectivement sa promulgation rapide, afin qu’elle puisse être appliquée le plus tôt possible. (Applaudissements sur les travées du groupe RDPI et sur des travées du groupe RDSE. – Mme Évelyne Perrot applaudit également.)

• Daniel Salmon

  Ah !

• Didier Mandelli

  La parole est à Mme Amel Gacquerre, pour le groupe Union Centriste. (Applaudissements sur les travées du groupe UC.)

• Amel Gacquerre

  Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, plus souple juridiquement, plus rémunératrice que la location vide et fiscalement plus intéressante, la location meublée de tourisme a connu un essor sans précédent ces dernières années. De plus en plus de propriétaires ont préféré la location touristique à la location vide ou meublée à usage de résidence principale. Nous comptons aujourd’hui plus de 1 million de locations saisonnières. Cette tendance de fond contribue indéniablement à la crise du logement que subissent les Français en ce qu’elle exacerbe la pénurie de logements à louer et le renchérissement de l’immobilier dans les zones tendues. Le législateur se devait donc d’intervenir pour trouver le meilleur équilibre possible et restaurer la justice afin d’assurer les conditions d’une concurrence équitable entre tous les acteurs du tourisme. Cette proposition de loi vise, à mon sens, à mettre en œuvre des dispositions justes, d’abord envers nos concitoyens qui cherchent à se loger et qui se retrouvent parfois pénalisés par l’éviction de certains logements du parc locatif ou confrontés à des prix excessifs, ce qui alimente un sentiment de déclassement, qu’il importe de combattre à la racine. Ce texte est aussi juste envers les propriétaires. Je salue à cet égard les avancées sur les obligations du diagnostic de performance énergétique visant à rapprocher les exigences énergétiques des meublés touristiques de celles qui s’appliquent aux autres logements, selon un calendrier ordinaire pour les nouveaux meublés et en accordant un délai réaliste aux autres pour s’y conformer. Cette proposition de loi est également juste envers les élus locaux, auxquels elle donne plus de pouvoir pour réguler les meublés de tourisme et préserver les logements résidentiels au travers d’une boîte à outils comprenant diverses mesures comme la limitation à 90 jours par an de la durée de location d’une résidence principale aux touristes, l’autorisation préalable de changement d’usage, des quotas d’autorisation temporaire ou des sanctions en cas de fausse déclaration. Il s’agit non pas de créer un arsenal répressif, mais bien de permettre aux élus d’imposer une réglementation là où l’essor des meublés touristiques peut entraîner un effet d’éviction sur l’habitat permanent. Enfin, ce texte est juste envers les loueurs : leur rôle dans l’attractivité de nombreux villages et villes est reconnu par une fiscalité harmonisée entre locations de courte et de longue durée, une mesure que nous avions soutenue. Ce texte ne répond certes qu’à un seul aspect d’une crise du logement multidimensionnelle, mais il s’agit d’une initiative parlementaire bienvenue, dont je salue les auteurs, Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz. Avec le groupe Union Centriste et Yves Bleunven, qui a porté notre voix dans ce débat, je me réjouis du compromis trouvé par le Parlement. Restons vigilants pour que ces dispositions, notamment fiscales, ne soient pas remises en cause dans le projet de loi de finances pour 2025. Ce compromis en appelle d’autres pour s’attaquer aux injustices et inégalités que cristallise le secteur du logement. À cet égard, madame la ministre, je pense notamment à la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bâtiments de destination autre qu’habitation en habitations, dont la convocation de la commission mixte paritaire serait bienvenue, mais aussi aux questions touchant à la rénovation thermique, au meilleur fonctionnement des copropriétés, à l’accès à la propriété et à tant d’autres sujets sur lesquels le Sénat et sa commission des affaires économiques sont force de proposition. (Applaudissements sur les travées du groupe UC.)

• Didier Mandelli

  La parole est à M. Pierre Médevielle, pour le groupe Les Indépendants – République et Territoires. (Applaudissements sur les travées du groupe INDEP.)

• Marianne Margaté

  Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, voici enfin l’aboutissement de cette proposition de loi sur les meublés de tourisme, véritable fléau pour nos villes. Combien de temps avons-nous laissé ce secteur prospérer sans garde-fou, au détriment de nos concitoyens ? En 2023, Airbnb a engrangé près de 10 milliards de dollars de chiffre d’affaires et 4,8 milliards de dollars de bénéfice net. Pendant ce temps, combien de familles, combien de travailleurs ont dû renoncer à un logement décent ? La France, et particulièrement ses grandes métropoles, alimente cette machine infernale. L’an dernier, la capitale recensait plus de 75 000 annonces Airbnb, autant de logements retirés à la location de droit commun ; tandis que le marché du tourisme explose, 2,7 millions de familles attendent désespérément un logement social. Dans les villes les plus touchées, certains élus n’ont pas attendu pour agir. Je tiens à saluer l’engagement exemplaire de mon collègue Ian Brossat, qui était en première ligne pour protéger le droit au logement et affronter l’ubérisation de nos villes. Notre département de Seine-et-Marne subit également les effets de cette économie débridée. À Val d’Europe, à deux pas de Disneyland, le manque de logements est criant pour les salariés du parc comme pour les habitants. Un chiffre est parlant à ce titre : à Serris, commune de 9 000 habitants, le nombre de meublés de tourisme a explosé, passant de 106 en 2018 à 320 en 2023, soit une augmentation de 200 % en cinq ans. Face à cette croissance, la commune et Val d’Europe Agglomération ont imposé des autorisations préalables pour les locations de courte durée. Leur courage a été récompensé : la justice leur a donné raison en juillet dernier. Ces initiatives locales montrent la voie, mais ne suffisent pas. Nous avons besoin d’un cadre juridique national fort et sans ambiguïté. Cette proposition de loi constitue donc un premier pas en ce sens. Nous la soutiendrons, car elle contient des mesures essentielles pour rétablir un équilibre : elle rend obligatoire l’enregistrement des locations, pour une transparence indispensable, en précisant le type de justificatif requis, afin de garantir une réelle efficacité ; elle sanctionne l’insalubrité et permet ainsi de lutter contre les marchands de sommeil qui profitent de cette opacité ; elle impose des critères de performance énergétique pour aligner ce secteur sur nos exigences écologiques ; elle donne aux élus les outils nécessaires pour limiter la location d’une résidence principale à 90 jours, un ajustement indispensable face à l’explosion des meublés de tourisme ; elle renforce le pouvoir des copropriétaires pour leur permettre de protéger leur immeuble d’un usage qui les pénalise ; enfin, elle met en place une fiscalité juste pour en terminer avec les privilèges accordés aux locations touristiques, lesquelles doivent contribuer équitablement. Pour autant, soyons clairs : ce texte ne résoudra pas tout. Ce n’est pas les touristes, mais bien l’absence de planification du logement qui est en cause. Oui, les plateformes doivent être régulées, mais elles ne sont qu’un symptôme d’un problème plus profond. Les nouvelles recettes issues de cette fiscalité doivent d’urgence être réinvesties dans le logement social. Nous avons déjà trop tardé : chaque année, le nombre de personnes sans solution d’hébergement augmente, tandis que le Gouvernement se félicite de maintenir un nombre suffisant de places. L’écart entre la demande et l’offre de logements se creuse pourtant dramatiquement : en vingt ans, le nombre d’expulsions a bondi de 200 %, mais seulement 82 000 logements sociaux ont été agréés en 2023 alors qu’il en faudrait trois fois plus. Les moyens doivent suivre. Face à l’engouement suscité par ce texte, j’appelle chacun ici à aller plus loin lors de l’examen du projet de loi de finances. Le droit au logement doit l’emporter sur le profit privé. (Applaudissements sur les travées du groupe CRCE-K. – Mme Antoinette Guhl et M. Bernard Buis applaudissent également.)

• Didier Mandelli

  Nous passons à la discussion du texte élaboré par la commission mixte paritaire. Je rappelle que, en application de l’article 42, alinéa 12, du règlement, aucun amendement n’est recevable, sauf accord du Gouvernement ; en outre, le Sénat étant appelé à se prononcer avant l’Assemblée nationale, il statue d’abord sur les éventuels amendements, puis, par un seul vote, sur l’ensemble du texte. En conséquence, les amendements seront mis aux voix, puis le vote sur les articles sera réservé. Je donne lecture du texte élaboré par la commission mixte paritaire : I. – Le code du tourisme est ainsi modifié : 1° L’article L. 324-1-1 est ainsi modifié : a) Le II est abrogé ; b) Le III est ainsi rédigé : « III. – Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par l’organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l’article L. 324-2-1. « La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Si tel est le cas, le loueur en apporte la preuve dans sa déclaration. « À la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. Le numéro de déclaration ainsi que les informations et les pièces justificatives reçues dans le cadre de la déclaration sont mis sans délai à la disposition de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme et, le cas échéant, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme. Pour la Corse, ces données sont également transmises à la collectivité de Corse. « Le loueur met à jour la déclaration en cas de changement dans les informations et pièces justificatives fournies et renouvelle sa déclaration à l’issue de l’expiration d’un délai fixé par décret. « Un décret détermine les informations et les pièces justificatives qui sont exigées pour l’enregistrement de la déclaration préalable, notamment la production d’un avis d’imposition sur le revenu établi au nom du loueur incluant l’adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d’imposition afin d’attester du respect de l’exigence prévue au deuxième alinéa. Il détermine également les autres informations et pièces justificatives pouvant être jointes à la déclaration afin de permettre le contrôle par la commune du respect des règles applicables aux meublés de tourisme, notamment celles prévues aux articles L. 141-2, L. 442-3-5 et L. 631-7 à L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’à la présente section du présent code. b bis ) (nouveau) Il est inséré un III bis ainsi rédigé : « Outre les cas mentionnés à l’article 6 du règlement (UE) 2024/1028 du Parlement européen et du Conseil du 11 avril 2024 concernant la collecte et le partage des données relatives aux services de location de logements de courte durée, et modifiant le règlement (UE) 2018/1724, le maire peut également suspendre la validité d’un numéro de déclaration et émettre une injonction demandant aux plateformes numériques de location de courte durée de retirer ou de désactiver l’accès au référencement d’une annonce lorsque le local concerné est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511-11 ou L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation. » ; c) Le IV est ainsi modifié : – au début du premier alinéa, les mots : « Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, » sont supprimés ; – la première phrase du second alinéa est complétée par les mots : « , que celui-ci constitue ou non sa résidence principale » ; d) Le IV bis est ainsi modifié : – au premier alinéa, les mots : « ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement prévue au III » sont remplacés par les mots : « où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable, au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation » ; – le troisième alinéa est supprimé ; 1° bis Au second alinéa de l’article L. 324-2, les mots : « mentionnée au II de l’article L. 324-1-1 contient le numéro de déclaration mentionné à cet article » sont remplacés par les mots : « d’un meublé de tourisme mentionné à l’article L. 324-1-1 contient le numéro de déclaration mentionné au III du même article L. 324-1-1 » ; 2° L’article L. 324-2-1 est ainsi modifié : aa) Le I est ainsi modifié : – à la première phrase, les mots : « , le cas échéant, » sont supprimés ; – au début de la seconde phrase, les mots : « Lorsque ce meublé de tourisme est soumis au même III, » sont supprimés ; a) Le II est ainsi modifié : – au début de la première phrase du premier alinéa, les mots : « Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement mentionnée au III de l’article L. 324-1-1, » sont supprimés ; – au début de la première phrase du deuxième alinéa, les mots : « Dans ces mêmes communes, » sont supprimés ; a bis ) (Supprimé) b) À la seconde phrase du IV, les mots : « mentionnées au II de l’article L. 324-1-1 et » sont remplacés par les mots : « qui offrent à la location un meublé de tourisme mentionné au I de l’article L. 324-1-1 et par les personnes mentionnées ». II. – Le I, à l’exception du troisième alinéa du c du 1°, entre en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 20 mai 2026. Le I de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Lorsque le local visé par l’arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent article est un meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d’être dues à compter du jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au jour suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire. » I. – (Supprimé) I bis A (nouveau) . – Après l’article L. 324-2-1 du code du tourisme, il est ajouté un article L. 324-2-2 ainsi rédigé : « Art. L. 324 -2 -2 . – Les meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du présent code, respectent les niveaux de performance énergétique d’un logement décent définis à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la même loi. « Le maire peut demander à tout moment au propriétaire d’un meublé de tourisme de lui transmettre dans un délai de deux mois le diagnostic de performance énergétique en cours de validité prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation. À l’expiration de ce délai, l’absence de transmission de ce diagnostic de performance énergétique est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour, recouvrée au profit de la commune dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux. « Le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance d’un logement décent tel que prévu au premier alinéa du présent article est puni d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € par local concerné. L’amende est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune. Le propriétaire est mis à même de présenter ses observations écrites, dans un délai d’un mois, sur le projet de sanction. » I bis . – Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié : 1° A (Supprimé) 1° La section 2 du chapitre I er du titre III du livre VI est complétée par un article L. 631-10 ainsi rétabli : « Art. L. 631 -10 . – I. – Pour l’obtention de l’autorisation préalable prévue à l’article L. 631-7 ou à l’article L. 631-7-1 A en vue d’une mise en location de meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, les propriétaires des locaux concernés présentent un diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du présent code, dont le niveau, au sens de l’article L. 173-1-1, doit être compris entre les classes A et E ou, à compter du 1 er janvier 2034, entre les classes A et D. « II. – (Supprimé) « III. – Le présent article n’est applicable qu’en France métropolitaine. » ; 2° (Supprimé) II. – (Supprimé) III (nouveau) . – Le I bis A entre en vigueur le 1 er janvier 2034. I. – L’article L. 324-1-1 du code du tourisme est ainsi modifié : 1° Après le premier alinéa du IV, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours. » ; 2° Au premier alinéa du IV bis , les mots : « à usage commercial » sont remplacés par les mots : « qui n’est pas à usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, » ; 3° Le V est ainsi modifié : a) Au premier alinéa, le mot : « civile » est remplacé par les mots : « administrative prononcée par la commune, » et le nombre : « 5 000 » est remplacé par le nombre : « 10 000 » ; b) Après le même premier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés : « Toute personne qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable prévue au III ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20 000 €. » ; « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III bis est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par meublé de tourisme objet du manquement. » ; b bis ) Au deuxième alinéa, le nombre : « 10 000 » est remplacé par le nombre : « 15 000 » ; c) Le début de la première phrase du dernier alinéa est ainsi rédigé : « Les amendes prévues aux troisième, quatrième et avant-dernier alinéas du présent V sont… (le reste sans changement) . » I bis (nouveau) . – À l’avant-dernière phrase du premier alinéa du II de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme dans sa rédaction résultant de la loi n° 2024-449 du 21 mai 2024 visant à sécuriser et à réguler l’espace numérique, après les mots : « plus de cent vingt jours », sont insérés les mots : « ou plus du nombre maximal de jours fixé conformément au deuxième alinéa du IV de l’article L. 324-1-1 » ; I ter . – À la première phrase du deuxième alinéa du II de l’article L. 324-2-1, après les mots : « plus de cent vingt jours », sont insérés les mots : « ou plus du nombre maximal de jours fixé conformément au deuxième alinéa du IV de l’article L. 324-1-1 ». II. – Le 1° du I et le I ter entrent en vigueur le 1 er janvier 2025. Le 3° du même I entre en vigueur à la date fixée par le décret prévu au II de l’article 1 er A. I. – Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié : 1° L’article L. 631-7 est ainsi modifié : a) Après le mot : « communes », la fin de la première phrase du premier alinéa est ainsi rédigée : « dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. » ; a bis ) À la fin de la seconde phrase du même premier alinéa, les mots : « destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable » sont remplacés par les mots : « à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 » ; a ter ) Au deuxième alinéa, les mots : « destinés à l’habitation » sont remplacés par les mots : « à usage d’habitation » ; a quater ) Les troisième et quatrième alinéas sont remplacés par quatre alinéas ainsi rédigés : « Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1 er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues par le livre VI du présent code, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1 er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. « Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1 er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé, et dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation, sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation. « Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage. « L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. » b) (Supprimé) c) Au dernier alinéa, les mots : « destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » sont remplacés par les mots : « à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, » ; 1° bis L’article L. 631-7-1 A est ainsi modifié : a) Au premier alinéa, après le mot : « physique », la fin de la phrase est ainsi rédigée : « ou à une personne morale de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme » ; b) La dernière phrase du deuxième alinéa est complétée par les mots : « ou personne morale » ; c) Après le même deuxième alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés : « La délibération peut également fixer, sur tout ou partie du territoire de la commune, dans une ou plusieurs zones géographiques qu’elle délimite, le nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées ou la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage. Dans ce cas, dans les zones concernées, aucune autorisation permanente de changement d’usage de locaux à usage d’habitation ne peut être délivrée sur le fondement de l’article L. 631-7 dans le but de louer un local à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, sauf si elle est accordée contre une compensation. Toutes les autorisations sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans. La délibération définit la procédure de sélection entre les candidats, qui prévoit des garanties de publicité et de transparence applicables de manière identique aux demandes initiales et aux demandes de renouvellement. « Un local situé dans une résidence-services définie à l’article L. 631-13, lorsqu’il est loué en tant que meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, et qu’il constitue, en dehors de la somme des périodes pendant lesquelles il est loué en meublé de tourisme, une résidence principale au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, n’est pas inclus dans le calcul du nombre maximal d’autorisations temporaires pouvant être délivrées ou de la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire sur le fondement du présent article. » ; « L’autorisation de changement d’usage ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété. Le demandeur en atteste par la production d’une déclaration sur l’honneur. » ; 1° ter A (Supprimé) 1° ter Le premier alinéa de l’article L. 631-9 est ainsi modifié : a) Les mots : « par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts, » sont supprimés ; b) Est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « Cette délibération est motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. » ; 2° L’article L. 651-2 est ainsi modifié : a) Au premier alinéa, les mots : « de l’article L. 631-7 » sont remplacés par les mots : « des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A », les mots : « dudit article » sont remplacés par les mots : « desdits articles » et le nombre : « 50 000 » est remplacé par le nombre : « 100 000 » ; b) À la première phrase du deuxième alinéa, après le mot : « transformé », sont insérés les mots : « , de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coordination intercommunale compétent en matière d’urbanisme » ; 3° Après le même article L. 651-2, il est inséré un article L. 651-2-1 ainsi rédigé : « Art. L. 651 -2 -1 . – Toute personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l’infraction prévue à l’article L. 651-2, contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services, à l’exception de la mise à disposition d’une plateforme numérique, est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. « Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local. » II. – Le code de l’urbanisme est ainsi modifié : 1° Après l’article L. 151-14, il est inséré un article L. 151-14-1 ainsi rédigé : « Art. L. 151 -14 -1 . – Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. « La délimitation mentionnée au premier alinéa du présent article est possible lorsque, dans le périmètre du règlement, la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l’article 232 du code général des impôts est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation. « À peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. « Les logements concernés par l’obligation prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en dehors de la location temporaire de la résidence principale dans les conditions prévues au premier alinéa du IV du même article. « Lorsque le règlement est modifié et supprime un secteur soumis à l’obligation prévue au présent article, les logements concernés ne sont plus soumis à ladite obligation. » ; 2° L’article L. 153-31 est complété par un III ainsi rédigé : « III. – Lorsqu’ils ont pour objet de délimiter les secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les changements mentionnés au 1° du I du présent article et la modification des règles applicables aux zones urbaines ou à urbaniser en vue de délimiter ces secteurs en application de l’article L. 151-14-1 relèvent de la procédure de modification simplifiée prévue aux articles L. 153-45 à L. 153-48. » ; 3° Au 4° de l’article L. 153-45, après la référence : « II », sont insérés les mots : « et au III » ; 4° Le chapitre I er du titre VIII du livre IV est complété par un article L. 481-4 ainsi rédigé : « Art. L. 481 -4 . – I. – En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1, constatée par l’agent d’une collectivité publique commissionné par le maire en application de l’article L. 480-1, le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire, de régulariser la situation. « II. – Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation et des moyens à la disposition de l’intéressé pour y remédier. Il peut proroger ce délai, pour une durée qui ne peut excéder un an, afin de tenir compte des difficultés rencontrées par l’intéressé pour s’exécuter. « III. – Le maire peut, en tenant compte de la situation de l’intéressé et des circonstances de l’espèce, assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant qu’il fixe et qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard. « Le montant total des sommes résultant de l’astreinte journalière ne peut excéder 100 000 €. « IV. – En l’absence de régularisation de la situation, l’astreinte peut être prononcée à tout moment après l’expiration du délai de mise en demeure, le cas échéant prolongé, après que l’intéressé a été invité à présenter ses observations. » III. – L’article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales est complété par un III ainsi rédigé : « III. – Dans les communes qui ne sont pas couvertes par un plan local d’urbanisme, lorsque la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l’article 232 du code général des impôts est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation, le plan d’aménagement et de développement durable de Corse peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans les conditions prévues pour le règlement d’urbanisme à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. » IV. – La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée : a) Le g de l’article 4 est complété par les mots : « ou lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu’à l’issue d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. » ; b) L’article 7 est complété par un h ainsi rédigé : « h) Lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale, le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail. » V. – (Supprimé) I. – (Supprimé) II (nouveau) . – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : 1° Après l’article 8-1, il est ajouté un article ainsi rédigé : « Art. 8 -1 -1 . – Les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° … du … visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme. » 2° Après le quatrième alinéa de l’article 26, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés : « d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation, autres que ceux constituant une résidence principale au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. La modification prévue au d ) ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. » I. – Le code général des impôts est ainsi modifié : A. – L’article 50-0 est ainsi modifié : 1° Le 1 est ainsi modifié : a) Au 1°, les mots : « , autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 » sont supprimés ; b) Le 1° bis est ainsi rédigé : « 1° bis 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 du présent code ; » c) Les cinquième à treizième alinéas sont remplacés par trois alinéas ainsi rédigés : « Lorsque l’activité d’une entreprise se rattache à plusieurs catégories définies aux 1°, 1° bis et 2°, le régime défini au présent article n’est applicable que si le chiffre d’affaires hors taxes global de l’entreprise respecte la limite mentionnée au 1° et si le chiffre d’affaires hors taxes afférent aux activités mentionnées aux 1° bis et 2° est inférieur ou égal aux limites respectives mentionnées aux mêmes 1° bis et 2°. « Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 71 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1°, d’un abattement de 50 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2° et d’un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis . Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 €. « Les plus ou moins-values mentionnées au cinquième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies , sous réserve des dispositions de l’article 151 septies . Pour l’application de la première phrase du présent alinéa, les abattements mentionnés au sixième alinéa sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. » ; d) Au quatorzième alinéa, après les mots : « au présent 1 », sont insérés les mots : « , à l’exception du seuil prévu au 1° bis , » ; 2° Au a du 2, le mot : « quatrième » est remplacé par le mot : « cinquième » ; B. – Au premier alinéa du III de l’article 151-0, le mot : « douzième » est remplacé par le mot : « septième ». II. – Le présent article s’applique aux revenus perçus à compter du 1 er janvier 2025. III. – Pour l’imposition des revenus perçus en 2024, l’article 50-0 du code général des impôts s’applique dans sa rédaction antérieure à celle résultant de l’article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024. (Supprimé) ˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙

• Didier Mandelli

  La séance est reprise.