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En bref
Le ministre de la Justice doit préciser le cadre juridique de dissolution des syndicats secondaires et les pouvoirs respectifs des assemblées des copropriétaires.
Qui est concerné ?
Les copropriétaires membres d'un syndicat secondaire de copropriété sont directement concernés
À retenir
L’article 27 de la loi n°65-557 de 1965 reste silencieux sur les conditions de dissolution d’un syndicat secondaire
La dissolution relève potentiellement de l’assemblée spéciale des copropriétaires composant le syndicat
Le syndicat principal n’a pas de compétence décisionnelle sur la dissolution
Le syndicat principal n’est ni partie ni intéressé au contentieux lié au syndicat secondaire
Le syndicat principal peut engager une action contentieuse dans un délai de 5 ans après habilitation
Résumé
La question porte sur l’absence de disposition légale claire régissant la dissolution des syndicats secondaires de copropriété. Quatre aspects sont soumis au ministre de la Justice : la compétence exclusive de l’assemblée spéciale des copropriétaires concernés, la majorité requise pour la dissolution, l’absence d’implication du syndicat principal dans tout litige, et la seule possibilité pour ce dernier d’engager une action en justice pour contester la création du syndicat. Des arrêts de la Cour de cassation et d’une cour d’appel sont cités pour étayer ces interrogations.
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Question
Mme Christine Lavarde attire l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice sur l'identification de l'organe compétent pour décider de la dissolution d'un syndicat secondaire de copropriété, régi par l'article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Si ce texte réserve la constitution du syndicat secondaire aux seuls copropriétaires dont les lots composent le ou les bâtiments concernés, réunis en assemblée spéciale, il demeure silencieux sur les conditions de sa dissolution. Cette lacune est source d'insécurité juridique. Par parallélisme des formes, la dissolution paraît devoir procéder de la seule assemblée spéciale qui a constitué le syndicat secondaire, ainsi que semble l'avoir jugé la cour d'appel de Nancy (1re ch. civ., 22 octobre 2013, n° 13/02043). La Cour de cassation a par ailleurs considéré que l'instance tendant à l'annulation de l'assemblée spéciale et à la suppression consécutive du syndicat secondaire ne concerne que ce seul syndicat, le syndicat principal n'ayant pas à y être appelé ni entendu (3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-21.579), et que le syndicat principal ne dispose que d'une action propre tendant à faire constater par la justice l'irrégularité de cette constitution (3e civ., 10 avril 2013, n° 12-17.194). Elle lui demande de bien vouloir confirmer, premièrement, que la dissolution d'un syndicat secondaire relève de la seule assemblée spéciale des copropriétaires qui le composent, à l'exclusion de toute compétence décisionnelle du syndicat principal ; deuxièmement que cette décision de dissolution est prise à cette assemblée spéciale à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; troisièmement, que le syndicat principal n'est ni partie ni intéressé au contentieux qu'un copropriétaire engagerait pour contester l'existence du syndicat secondaire ; enfin, que la seule prérogative du syndicat principal en la matière consiste à introduire lui-même, dans le délai de prescription de cinq ans et après habilitation de son assemblée générale, une action contentieuse tendant à faire annuler la constitution de ce syndicat secondaire.
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